5月25日那場重磅會議之后，各地穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策加快落地，市場信心明顯提升——滬指已經(jīng)重返3200點(diǎn)，創(chuàng)業(yè)板指上漲超10%。

反彈如期而至，政策效果漸顯。

不過，無論是減稅降費(fèi)，還是基建投資，任何提振經(jīng)濟(jì)的措施都是需要資金的。

資金從哪兒來呢？

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，強(qiáng)調(diào)從存量資產(chǎn)中找到增量資金，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，各地政府、園區(qū)該如何理解這份文件？又該如何參與這個(gè)萬億市場呢？

始于資本，興于運(yùn)營

近年來，步入存量時(shí)代已成為各行業(yè)的共識。

所以，盤活存量資產(chǎn)也并非新鮮話題，但市場反應(yīng)往往是聲勢大于行動。因?yàn)橄噍^于增量開發(fā)，存量盤活的難度更大，收益周期也更長。

《意見》劃定了三大重點(diǎn)領(lǐng)域：

1. 重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。

2. 統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園、綜合交通樞紐改造等。

3. 有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。

目標(biāo)鎖定了，該如何盤活呢？

這次《意見》點(diǎn)名了包括REITs、PPP、轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)整合、兼并重組等在內(nèi)的多種盤活方式。

不難看出，資本市場的加持是關(guān)鍵。

以REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）為例，比如一家國企投資10億元建了一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，每年租金收入5000萬元，要20年才能收回成本。

發(fā)現(xiàn)了適合投資建設(shè)的好項(xiàng)目，手里卻沒有足夠的資金，而且為了防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又不方便舉債，就只能干瞪眼。

這時(shí)，這家國企可以找到專業(yè)機(jī)構(gòu)，把產(chǎn)業(yè)園區(qū)打包成一只基金，面向公眾公開發(fā)行。人人都能申購基金，間接持有這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共享它未來的發(fā)展成果。這只基金就是REITs。

這樣一來，就能大大縮短投資回報(bào)周期，盡快把回收資金投入新的項(xiàng)目，當(dāng)然代價(jià)是讓出了產(chǎn)業(yè)園區(qū)一部分的所有權(quán)和收益權(quán)。

一舉多贏，資本市場就是這么神奇。

不過，無論是把存量資產(chǎn)打包成REITs發(fā)行，還是與社會資本合作開發(fā)，前提都是要讓投資者相信——這是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而不是雞肋。

一二線城市核心地段的價(jià)值顯而易見，三四線城市的存量資產(chǎn)就見仁見智了，可不是簡單包裝一下就有人信的。

所以，盤活存量資產(chǎn)的落地操作，必須通過有效的運(yùn)營來激活和提升資產(chǎn)的價(jià)值。

比如一家國企開辦的酒店，只能賣500元/晚。找來運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富的品牌方入駐，一通標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營操作，就可以提升到2000元/晚。

但是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)很難完全標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營。

比起客群單一、訴求清晰的商業(yè)地產(chǎn)（上述案例中的酒店），產(chǎn)業(yè)園區(qū)要復(fù)雜得多。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括很多種，比如新材料產(chǎn)業(yè)園、智能制造產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)新孵化器，不同的定位，決定了運(yùn)營很難完全標(biāo)準(zhǔn)化。

更重要的是，如何去做前期的產(chǎn)業(yè)定位，把定位和運(yùn)營深度結(jié)合起來，這樣才能不斷吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，一方面把園區(qū)租金做上去，另一方面也能讓收益率達(dá)到投資者的預(yù)期。

近期，首批9只公募REITs陸續(xù)發(fā)布了年報(bào)，其中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和華安張江光大REIT，3只產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)超出預(yù)期，交出了一份令人滿意的答卷。

注：建信中關(guān)村REIT去年12月掛牌上市，尚未披露年報(bào)。

不難發(fā)現(xiàn)，跑贏大盤的誘人紅利，得益于85%以上的高出租率和穩(wěn)健的租金收入，這是長期高效率運(yùn)營和高水平服務(wù)的結(jié)果。

所以，依靠資本手段盤活存量資產(chǎn)，只是解決燃眉之急。存量資產(chǎn)的實(shí)際增值價(jià)值和資本預(yù)期收益，必須通過持續(xù)的運(yùn)營去創(chuàng)造。

“盤活”是政策的出發(fā)點(diǎn)，資本是激活各方力量的手段，最終不僅要從存量資產(chǎn)中“盤”出資金，還要讓存量資產(chǎn)“活”得精彩。

“活”的命題，需要專業(yè)運(yùn)營商來解答。

深耕招商行業(yè)13年，為超過71萬家企業(yè)提供選址及投資咨詢服務(wù)，成功落地項(xiàng)目6200多個(gè)，在上海、天津、德州開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，作為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)運(yùn)營商，谷川實(shí)業(yè)（集團(tuán)）成績斐然。

▲ 谷川高科 · 上海奉賢項(xiàng)目

如今，谷川實(shí)業(yè)（集團(tuán)）緊跟國家政策導(dǎo)向，將與產(chǎn)業(yè)園區(qū)展開包括金融服務(wù)、建設(shè)管理、招商管理、資產(chǎn)管理在內(nèi)的全生命周期管理合作。

專業(yè)運(yùn)營商與資本的合力推進(jìn)，必將成為“盤活存量資產(chǎn)”的主力。

借鑒“張江經(jīng)驗(yàn)”

回過頭來再看這幾只產(chǎn)業(yè)園REITs，張江光大園的體量雖小，租金及管理費(fèi)收入?yún)s最高，而且是唯一保持100%出租率的園區(qū)。

不少人認(rèn)為，它的亮眼表現(xiàn)理所當(dāng)然。

背靠張江高科，這個(gè)上海舉全市之力打造的國家級科教高地，又疊加了上海自貿(mào)區(qū)、浦東新區(qū)大禮包，得天獨(dú)厚條件讓人望塵莫及。

但是，張江高科也并非一帆風(fēng)順。

它是如何頂著被蘇州趕超的壓力奮勇向前，又是怎樣及時(shí)糾錯(cuò)、快速調(diào)整，非常值得關(guān)注。

• 摸著石頭過河

1990年，上海設(shè)立浦東新區(qū)。

1992年，張江高科成立，與陸家嘴、金橋、外高橋并列，成為浦東重點(diǎn)發(fā)展的四個(gè)區(qū)域。

后來被不斷宣傳的羅氏制藥，是第一家落戶張江高科的跨國企業(yè)。很多人不知道，羅氏當(dāng)時(shí)在張江生產(chǎn)的只是維C泡騰片。

生產(chǎn)什么不重要，羅氏的牌子很重要。有了這個(gè)標(biāo)桿，才能引入越來越多的外資企業(yè)。

當(dāng)時(shí)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的理念尚不完善，張江高科一開始有十多個(gè)方向，后來才逐漸聚焦到生物醫(yī)藥、微電子信息、光機(jī)電一體化。

直到1996年左右，才把生物醫(yī)藥作為重點(diǎn)。

1999年上海正式提出“聚焦張江”——與其廣撒網(wǎng)，不如單點(diǎn)突破。張江高科的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)再次調(diào)整：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥。各種科研院所和大學(xué)，也都在這個(gè)時(shí)期陸續(xù)遷往張江。

2006年，上海仿照北京中關(guān)村1+N模式，把張江的園區(qū)擴(kuò)展到全市，將園區(qū)優(yōu)惠政策撒播到更廣泛的區(qū)域，帶動整座城市的發(fā)展。

2019年，張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地正式揭牌，開始做創(chuàng)新藥研發(fā)成果轉(zhuǎn)化的產(chǎn)業(yè)化基地。

所以，即便牛如張江，也經(jīng)歷了很長時(shí)間的迷茫期。沒有明確的產(chǎn)業(yè)定位，沒有“聚焦張江”帶來的強(qiáng)勢資源導(dǎo)入，也不會有今天的繁榮。

• 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)再革新

張江高科最初的規(guī)劃并未預(yù)留出足夠的發(fā)展空間，產(chǎn)城不融合、職住不平衡問題一直存在。

不只是生活空間，就連生物醫(yī)藥需要的產(chǎn)業(yè)空間，最初也只有中區(qū)的藥谷，面積很小，直接導(dǎo)致了各種研發(fā)實(shí)驗(yàn)室服務(wù)設(shè)施的稀缺。

租金水漲船高、載體一房難求，這種“張江熱”對企業(yè)來說并非好事，尤其是初創(chuàng)企業(yè)。

而且，張江曾經(jīng)過于側(cè)重引入外資巨頭，對成長期的中小企業(yè)缺乏關(guān)注。若干未來的明星企業(yè)想在上海安家，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，卻選擇了蘇州。

后續(xù)上市敲鑼、新藥問世，都與張江無關(guān)了。

連研發(fā)實(shí)驗(yàn)室都一房難求，生產(chǎn)制造企業(yè)就更難了，受到種種因素影響，只能無奈搬離。

上海也意識到了問題，提出“張江研發(fā)+上海制造”，把重點(diǎn)放在了“上海制造”。近幾年，張江不斷提質(zhì)擴(kuò)區(qū)，張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地的加速推出，都是對過去的調(diào)整。

舉全市之力謀求產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高度，既需要“聚焦”的魄力，也需要“及時(shí)糾錯(cuò)、迅速調(diào)整”的膽識。

市場反應(yīng)敏銳，體制機(jī)制靈活，這是民營企業(yè)的優(yōu)勢。無論是增量開發(fā)，還是存量盤活，政府都必須與企業(yè)形成合力。

城投平臺迎來轉(zhuǎn)型契機(jī)

面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，基建投資再次被擺到了重要位置，作為關(guān)鍵的政策對沖。但是，基建投資的加速也勢必帶來財(cái)政支出的增加。

在去產(chǎn)能、去杠桿和城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，地方政府債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大，大水漫灌式的強(qiáng)刺激已經(jīng)不太現(xiàn)實(shí)，對癥下藥、精準(zhǔn)滴灌才是可行之道。

盤活存量資產(chǎn)也就成為了擴(kuò)大投資的有效路徑。

《意見》鼓勵(lì)通過市場化方式盤活存量資產(chǎn)，不僅有助于拓寬民眾的投資渠道，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期發(fā)展也有更多實(shí)際意義：

第一，通過市場化的方式，倒逼城投公司轉(zhuǎn)型發(fā)展，加快業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

REITs、PPP等融資模式可以有效破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、投入強(qiáng)度大的難題，有利于引導(dǎo)社會資本參與園區(qū)建設(shè)。

更重要的是，通過對園區(qū)資產(chǎn)的“輕重分離”，可以倒逼各地城投平臺由前期“開發(fā)建設(shè)”向后期“運(yùn)營服務(wù)”轉(zhuǎn)型，回歸產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本源。

第二，盤活重資產(chǎn)，縮短投資回報(bào)期，打通產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制。

有專家指出：基礎(chǔ)設(shè)施REITs的健康發(fā)展，可以形成“投資—運(yùn)營—發(fā)行REITs—再投資”的資金流動循環(huán)，大大縮短產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資回收期。

這不僅有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)主體降低負(fù)債率、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)再投資能力，也有利于以城投平臺為代表的國有企業(yè)更好地發(fā)揮舉國體制優(yōu)勢，為科技創(chuàng)新提供有力支撐和高水平服務(wù)。

第三，有望成為園區(qū)資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型的契機(jī)。

部分城投平臺有望從開發(fā)商升級成運(yùn)營商，獲取長期收益，這也是盤活存量資產(chǎn)的政策風(fēng)口賦予園區(qū)資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)型契機(jī)。

穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵時(shí)刻，萬億級存量資產(chǎn)站上風(fēng)口。

對國有企業(yè)來說，強(qiáng)大的政策支持與融資能力是最大優(yōu)勢，但在具體執(zhí)行層面往往欠缺經(jīng)驗(yàn)，體制機(jī)制的靈活性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如民營企業(yè)。

《意見》給出的路徑是“國企主導(dǎo)，民企參與”，國有企業(yè)利用資源優(yōu)勢搭臺，邀請民營企業(yè)一起登臺唱戲，把流動性搞起來，合作共贏。

注：本文不構(gòu)成任何投資建議。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。