面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，基建投資再次被擺到了重要位置，作為關(guān)鍵的政策對(duì)沖。

而這勢(shì)必會(huì)給地方帶來(lái)更大的財(cái)政壓力。

在去產(chǎn)能、去杠桿和城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，地方政府債務(wù)率較高、財(cái)政收支平衡壓力較大，盤(pán)活存量資產(chǎn)成為了擴(kuò)大投資的有效途徑。

隨著《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來(lái)5點(diǎn)新機(jī)遇：

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs快馬加鞭

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs一直都是熱門(mén)話題。

與交通、水利等有壟斷屬性的基礎(chǔ)設(shè)施不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收入穩(wěn)定性參差不齊。長(zhǎng)期以來(lái)“重招商、輕運(yùn)營(yíng)”的理念，不僅導(dǎo)致企業(yè)留不住，也讓園區(qū)的租金收入的持續(xù)性難以保證。

而真正意義上的優(yōu)質(zhì)園區(qū)，往往不會(huì)輕易拿出來(lái)做REITs項(xiàng)目，與他人分享利潤(rùn)。所以在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，總是聲勢(shì)大于行動(dòng)。

不過(guò)，隨著《意見(jiàn)》的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs有望駛?cè)肟燔?chē)道。借助資本市場(chǎng)的力量，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)有望得到進(jìn)一步解決：

首先，園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、收益率低，基本由國(guó)有企業(yè)承擔(dān)，社會(huì)資本參與度低，轉(zhuǎn)向商業(yè)開(kāi)發(fā)又容易導(dǎo)致?tīng)I(yíng)商環(huán)境惡化。

其次，對(duì)于城投平臺(tái)而言，園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資強(qiáng)度大、負(fù)債率高，會(huì)形成較大的資金和財(cái)務(wù)壓力，也不利于其它業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

最后，園區(qū)資產(chǎn)持有主體和運(yùn)營(yíng)主體的角色重疊，開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)輕重資產(chǎn)難分離，招商運(yùn)營(yíng)和服務(wù)水平的精細(xì)化程度較低，不利于為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)主體提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的普惠服務(wù)。

未來(lái)，以園區(qū)為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品，將向更多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市蔓延，在專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商與資本合力的推進(jìn)下，形成“投資—運(yùn)營(yíng)—發(fā)行REITs—再投資”的資金流動(dòng)循環(huán)。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP邁入新階段

盤(pán)活存量資產(chǎn)的最大障礙是資產(chǎn)的現(xiàn)金流不夠理想，但很多資產(chǎn)都有很好的使用價(jià)值，實(shí)實(shí)在在地被使用著。

而擴(kuò)大有效投資不僅要求完成投資，而且投資要有效率，這正是PPP可以發(fā)揮作用的領(lǐng)域，也將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP的又一次發(fā)展機(jī)遇。

與增量開(kāi)發(fā)相比，存量園區(qū)的確定性更強(qiáng)、收益也更有保障，也更受社會(huì)資本的青睞。

運(yùn)用PPP模式盤(pán)活存量資產(chǎn)，既有利于減輕地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成良性循環(huán)，也能緩解部門(mén)民營(yíng)企業(yè)融資能力不強(qiáng)的問(wèn)題。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)還可以探索PPP與REITs相結(jié)合的模式，PPP為REITs提供資產(chǎn)來(lái)源，REITs為PPP提供退出通道——有望推動(dòng)PPP從明股實(shí)債向真正的權(quán)益融資轉(zhuǎn)變。

“退城進(jìn)園”駛?cè)肟燔?chē)道

工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，是優(yōu)化城市空間布局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措，但是各地此前的推進(jìn)情況并不理想，原因是多方面的。

首先，企業(yè)退出后會(huì)產(chǎn)生大筆固定資產(chǎn)減值，入園重建也是一大筆費(fèi)用，雖然地方政府會(huì)給補(bǔ)償，但是很可能無(wú)法完全覆蓋搬遷成本。

另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地指標(biāo)有限，無(wú)法承載過(guò)多的企業(yè)。而且大型企業(yè)搬遷往往涉及大量職工安置問(wèn)題，協(xié)調(diào)難度很大。

《意見(jiàn)》出臺(tái)后，退城進(jìn)園將駛?cè)肟燔?chē)道。

有了頂層設(shè)計(jì)的支持，政府可能會(huì)在固定資產(chǎn)評(píng)估、專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助、稅收優(yōu)惠、貸款擔(dān)保等方面給予企業(yè)更多支持。

對(duì)園區(qū)來(lái)說(shuō)，企業(yè)退城進(jìn)園的意愿更強(qiáng)了，用地指標(biāo)也有望得到妥善解決，在招商引資、承接企業(yè)落戶(hù)上也就有了更多的靈活性。

老舊廠房、園區(qū)改造加速

隨著時(shí)代發(fā)展，不少老舊廠房和園區(qū)逐漸失去了當(dāng)年的重要功能，亟待盤(pán)活再利用，比如：

物業(yè)設(shè)施陳舊，租金沒(méi)有上升空間；

租客歷史遺留問(wèn)題較多，現(xiàn)有企業(yè)類(lèi)型繁雜，功能與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)不匹配；

城市邊界不斷擴(kuò)大，公共交通與信息網(wǎng)絡(luò)日趨完善，新區(qū)政策力度遠(yuǎn)超老城區(qū)。

涉及老舊廠房和園區(qū)盤(pán)活，要把握四個(gè)要點(diǎn)：

依托優(yōu)勢(shì)企業(yè)，重新做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

面積重新分割，提高空間利用率

設(shè)施設(shè)備升級(jí)，降低非必要能耗

商業(yè)配套優(yōu)化，提升人才幸福感

除此之外，與專(zhuān)業(yè)的招商機(jī)構(gòu)展開(kāi)合作，也是提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商與運(yùn)營(yíng)靈活性的重要途徑。

閑置土地打擊力度進(jìn)一步加大

關(guān)于閑置土地的回收，國(guó)家其實(shí)一直都有明文規(guī)定——土地閑置滿(mǎn)兩年，政府就可以無(wú)償收回。但是實(shí)際工作中，往往很難嚴(yán)格執(zhí)行。

一是閑置土地認(rèn)定難。

什么情況屬于“動(dòng)工開(kāi)發(fā)”，哪些資金算“已投資額”，因?yàn)樯袩o(wú)統(tǒng)一口徑，也很難準(zhǔn)確界定。

二是閑置土地取證難。

閑置土地認(rèn)定涉及多個(gè)部門(mén)的交叉配合，調(diào)查、取證、公告等程序十分復(fù)雜，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

三是無(wú)償收回的影響太大。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，斥巨資摘下的土地被收回，無(wú)疑要蒙受巨大損失。雖然政府是依法辦事，但還是有被歪曲成“鐵面無(wú)私、不講情面”的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)地方營(yíng)商環(huán)境造成隱性影響。

綜合各種因素，政府往往會(huì)對(duì)企業(yè)留有情面，反復(fù)通知無(wú)效，才會(huì)考慮動(dòng)用法律條例。

不過(guò)，《意見(jiàn)》的出臺(tái)可能會(huì)改變這一現(xiàn)狀。

收回閑置土地后，政府可以“依法依規(guī)合理調(diào)整規(guī)劃用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度”，用于“創(chuàng)新研發(fā)、衛(wèi)生健康、養(yǎng)老托育、體育健身、休閑旅游、社區(qū)服務(wù)或作為保障性租賃住房”。

之前費(fèi)力收回閑置土地，土地性質(zhì)還是工業(yè)用地，但是現(xiàn)在完全不一樣了。

不僅給了政府更多動(dòng)力，也將在無(wú)形中加強(qiáng)對(duì)供而未用的閑置土地背后市場(chǎng)主體的警示。