再看工業(yè)上樓成功案例，對(duì)其它地方來(lái)講，借鑒做法有哪些呢？

整體規(guī)劃 指引上樓

對(duì)于產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，有種說(shuō)法叫“騰籠換鳥(niǎo)”。最大的瓶頸或主要矛盾，究竟是什么要搞清楚，是“鳥(niǎo)”不行，還是“籠子”不夠大、不夠高、還是不夠好？

重新審視「工業(yè)上樓」底層邏輯，便能看清本質(zhì)。上不上樓取決于企業(yè)類(lèi)型，也就是園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。

首先，提前規(guī)劃園區(qū)承接的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。不少地方，由于缺乏前置的產(chǎn)業(yè)定位，而導(dǎo)致工業(yè)上樓空置率飆升，甚至先招商后定位，這種本末倒置的做法存在問(wèn)題。

整體總規(guī)劃設(shè)計(jì)定好，再做功能分區(qū)，包括一些業(yè)態(tài)的組合與豐富。

除了高層載體，還可在園區(qū)里面設(shè)置一定體量的獨(dú)棟總部。這種幾層的載體，比較好去化，用途也比較靈活，受到各地中小企業(yè)主的歡迎。

但是量要控制，并且嚴(yán)格把控投資需求，給真正的明星企業(yè)，對(duì)政府才有說(shuō)服力，否則就淪為“房地產(chǎn)化”了，大家懂得都懂。

差異布局 主導(dǎo)上樓

以前聽(tīng)過(guò)，珠三角做工業(yè)上樓，都用腳步丈量這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)，整天不厭其煩的調(diào)研，拿著圖紙問(wèn)客戶。

磨刀不誤砍柴工，這本身也是一個(gè)預(yù)招商的過(guò)程，還能印證規(guī)劃的合理性。

調(diào)研越早越好，在拿地之前就可以開(kāi)展這些工作。在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)深耕，把園區(qū)做成功，一般有“兩個(gè)一”的體現(xiàn)：

一個(gè)是，各方面都做到第一，園區(qū)品質(zhì)、服務(wù)、配套等都是有優(yōu)勢(shì)的。

另一個(gè)是，完全能做到唯一，一個(gè)有排放、化工、電鍍、檢測(cè)、分割等稀缺指標(biāo)的園區(qū)。

以上“兩個(gè)一”，基本能掌握市場(chǎng)的話語(yǔ)權(quán)。

產(chǎn)業(yè)篩選 開(kāi)導(dǎo)上樓

制造業(yè)企業(yè)，基本都看重一樓廠房，把貨運(yùn)到車(chē)間或者倉(cāng)庫(kù)就可以了。

工業(yè)上樓涉及到垂直運(yùn)輸、電梯中轉(zhuǎn)、二次運(yùn)輸，再卸貨到倉(cāng)庫(kù)，這個(gè)運(yùn)輸流程比較繁瑣。所以，只要有選擇，客戶很可能會(huì)選一樓。

有些產(chǎn)業(yè)，的確上不了樓。低端勞動(dòng)密集型、重污染、大排放，廢水廢氣大、設(shè)備特別重型，甚至用桁車(chē)的肯定是不行的，一定是輕型生產(chǎn)、環(huán)保型的高端制造企業(yè)才能滿足。

工業(yè)上樓，一般得選擇智能制造業(yè)、電子信息、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等高附加值戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。

解決顧慮 引導(dǎo)上樓

走訪過(guò)不少園區(qū)，聽(tīng)到一些企業(yè)不愿意上樓，重要的是要了解為什么不愿意上樓，心里想什么，有哪些后顧之憂。

實(shí)踐證明，失敗的工業(yè)上樓案例，確實(shí)給企業(yè)帶了不少麻煩。比如，電梯不夠用，承重荷載不行，沒(méi)有卸貨平臺(tái)等。

那能不能解決這些問(wèn)題？二次裝卸，有沒(méi)有卸貨平臺(tái)，怎么解決一樓物流中轉(zhuǎn)倉(cāng)的問(wèn)題。

還有，荷載、層高、柱間距、吊裝平臺(tái)、工業(yè)用電，客貨梯等設(shè)計(jì)，在前期整體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，優(yōu)先為對(duì)應(yīng)招引的企業(yè)想到。

除此之外，工業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，比較大型的設(shè)備由于自身的重量、體積問(wèn)題對(duì)樓層的承重與層高提出了更高要求，高層工業(yè)廠房的安全問(wèn)題也需要擺在首位。

對(duì)策建議

前不久，上海就發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)「工業(yè)上樓」打造「智造空間」的若干措施》，計(jì)劃在三年內(nèi)推出3000萬(wàn)平方米的智造空間。

上海成為繼深圳之后，國(guó)內(nèi)第二個(gè)從省級(jí)層面發(fā)布推動(dòng)「工業(yè)上樓」政策的城市。

當(dāng)下，上海產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和，在減量化背景下，推動(dòng)工業(yè)上樓、打造智造空間可以推動(dòng)制造業(yè)從“平面縮圈”轉(zhuǎn)向“立體增長(zhǎng)”，提升經(jīng)濟(jì)密度，實(shí)現(xiàn)“四個(gè)論英雄”。

此外，上海制造業(yè)企業(yè)對(duì)土地增高提容的需求旺盛，也有一些企業(yè)工業(yè)上樓的實(shí)踐，取得了良好效果。

那么，上?，F(xiàn)在需要什么樣的制造業(yè)？又是什么樣的制造業(yè)適合在上海扎根發(fā)展？

谷川高科園·奉賢，作為上海奉城“未來(lái)心城”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，規(guī)劃新生產(chǎn)空間，構(gòu)建高品質(zhì)產(chǎn)研綜合體。

與傳統(tǒng)載體不同，谷川高科園·奉賢打造的是工業(yè)上樓高品質(zhì)空間：生產(chǎn)空間高標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)空間高顏值、生活空間高便利。

為提高廠房空間適配性，谷川高科園·奉賢打破傳統(tǒng)路徑，遵循“先定位→再設(shè)計(jì)→后招商”的邏輯思維。

從建筑風(fēng)格到內(nèi)部功能規(guī)劃，根據(jù)企業(yè)自身需要，充分發(fā)揮對(duì)生產(chǎn)場(chǎng)地、配套設(shè)備、加工條件的構(gòu)想，實(shí)現(xiàn)不同類(lèi)型企業(yè)的生產(chǎn)需求，讓用地空間與項(xiàng)目精準(zhǔn)對(duì)接。

谷川高科園·奉賢，就在S3滬奉高速出入口1公里內(nèi)。主要面向機(jī)械制造、自動(dòng)化及智能制造裝備、醫(yī)療器械、集成電路半導(dǎo)體領(lǐng)域的企業(yè)，全力打造高科技產(chǎn)業(yè)聚集地。

重要的是，上樓空間根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位決定招引企業(yè)類(lèi)型，來(lái)設(shè)計(jì)載體空間的層高、貨梯以及各種配套設(shè)施。

首先，明確清楚重點(diǎn)上樓的產(chǎn)業(yè)。

“工業(yè)上樓”需要一城一策，不是所有城市都有“工業(yè)上樓”的客觀訴求。

對(duì)于土地資源充裕、產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段的三四線城市，短期內(nèi)不具備“工業(yè)上樓”大面積推廣的基礎(chǔ)和動(dòng)力，暫時(shí)不用規(guī)劃。

對(duì)于建設(shè)用地稀缺的核心城市，“工業(yè)上樓”在這些城市是大勢(shì)所趨。

這些城市，需要在大量的產(chǎn)業(yè)需求調(diào)研基礎(chǔ)上，完成并出臺(tái)可以上樓的產(chǎn)業(yè)目錄、重點(diǎn)上樓產(chǎn)業(yè)的細(xì)分目錄、不能上樓的產(chǎn)業(yè)目錄等，從根本上促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的集聚集約發(fā)展。

其次，提升工業(yè)上樓產(chǎn)品的吸引力。

增強(qiáng)企業(yè)對(duì)工業(yè)上樓的信心，關(guān)鍵在于提升“工業(yè)上樓”產(chǎn)品的吸引力，可以從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套服務(wù)、園區(qū)動(dòng)線規(guī)劃、不同樓層價(jià)差等多方面入手。

在建筑垂直設(shè)計(jì)上，利用立體化空間優(yōu)勢(shì)，建設(shè)集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的分層式綜合性多功能樓宇，同時(shí)可擁有會(huì)議室和多功能廳等，全面提升企業(yè)生產(chǎn)形象。

在園區(qū)動(dòng)線上，實(shí)現(xiàn)人車(chē)、人貨分流，配置大型卸貨平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)高效垂直運(yùn)輸，配備大型載重貨梯，滿足企業(yè)運(yùn)送設(shè)備儀器、材料產(chǎn)品需求，通過(guò)“工業(yè)上樓”實(shí)現(xiàn)園區(qū)形象提升。

最后，盡快完善配套的扶持政策。

建議政府在混合功能用地、地價(jià)優(yōu)惠、物業(yè)產(chǎn)權(quán)靈活分割、建設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)、招商獎(jiǎng)補(bǔ)、租金補(bǔ)貼等方面出臺(tái)更加精細(xì)的政策支持。